Anlass der Planung

Mit Aufstellung des Bebauungsplans „Hinter der Ziegelhütte“ soll dem landesweiten und auch in Dettingen vorhandenen Wohnraummangel begegnet werden. Zielsetzung ist eine verdichtete Bebauung mit Mehrfamilienhäusern, wobei das Augenmerk insbesondere auf der Realisierung von möglichst kostengünstigem (Miet-) Wohnraum liegen soll. Als Bauherrin soll hierzu die KWG-Kommunale Wohnungsbau GmbH fungieren und auch die Vermietung und Verwaltung der zu erstellenden Wohnungen übernehmen.

Das Gebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die zu bebauende Fläche befindet sich bereits vollständig im Eigentum der Gemeinde und liegt am südwestlichen Ortsrand von Dettingen an der Erms zwischen der Bahnlinie der Ermstalbahn und der Bundesstraße B 28.

Die Erschließung des Gebiets ist über die Straße „Ziegelhütte“ gegeben, die bereits einseitig mit Einzelhäusern bebaut ist. Somit eignet sich das Gebiet sehr gut für eine Nachverdichtung.

Verfahren

Zur Erschließung von Außenbereichsflächen, deren Grundfläche kleiner als 10.000 m² ist und die im Zusammenhang an bebaute Ortsteile anschließen ist die Aufstellung des Bebauungsplans nach § 13 b BauGB i. V. m. § 13 a BauGB möglich. Da die Voraussetzungen für dieses beschleunigte Verfahren vorliegen, wurde dieses beim Aufstellungsbeschluss, welcher bereits am 19.09.2019 gefasst wurde, gewählt. Aufgrund der Befristung des § 13 b BauGB ist ein Satzungsbeschluss bis spätestens 31.12.2021 herbeizuführen, weshalb dringend eine erste Entwurfsauslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgen sollte.  

Inhalt des Bebauungsplans

Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die künftige, verdichtete und kostengünstige Wohnnutzung bei einem schonenden Umgang mit Grund und Boden zu schaffen. Dafür soll der KWG in ihrem Bebauungskonzept die notwendige Flexibilität eingeräumt werden.

Nachdem von Seiten der Gemeinde bereits eigentumsrechtlich eine Steuerungs- bzw. Einflussmöglichkeit auf die entstehende Bebauung gesichert ist, kann aus Sicht der Verwaltung auf weitreichende und detaillierte Festsetzungen zur exakten Gebäudegestaltung im Bebauungsplan verzichtet werden.

Insofern enthält der Bebauungsplanentwurf lediglich notwendige Grundzüge der Planung wie z.B. die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets, eine der Topografie des Geländes angepasste 3- bzw. 4-geschossige Flachdachbebauung, Vorgaben zur Stellplatzanzahl analog der Stellplatz-Satzung, die Freihaltung eines bereits dinglich gesicherten Leitungsrechts sowie Festsetzungen, die sich aus den vorbereitenden Untersuchungen zum Immissionsschutz und zur Baugrundbeschaffenheit ergeben haben. Zum Maß der baulichen Nutzung ist ein großzügig gestaltetes Baufenster vorgesehen sowie Vorgaben zur Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ), bei denen die in § 17 Baunutzungsverordnung festgeschriebenen Obergrenzen bereits überschritten werden, um eine entsprechend verdichtete Bauweise realisieren zu können. 

Für Planungen und Vorhaben sind des Weiteren die Vorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes zu beachten und zu prüfen. Entsprechende Vorschläge für geeignete Ausgleichsmaßnahmen, insbesondere Ersatzpflanzungen von Streuobstbäumen, das Aufstellen von Baumtorsi in unmittelbarer Nähe sowie das Aufhängen von Nist- und Brutkästen, sind im Textteil enthalten. Hierfür stehen die aufgeführten gemeindeeigenen Grundstücke zur Verfügung.

1.    Der Entwurf besteht aus dem Lageplan, dem Textteil und der Begründung vom 25.03.2021 inklusive der Anlagen zur Begründung: Anlage 1 Ökologischer Steckbrief, Anlage 2 Artenschutzrechtliche Prüfung, Anlage 3 Schalltechnische Untersuchung und Anlage 4 Erschließungsgutachten.

2.    Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB wird nach ortsüblicher Bekanntgabe in Form der Auslegung des Entwurfs beschlossen. Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB wird beschlossen.

Zur Erstellung des Bebauungsplans fallen folgende einmalige Kosten an bzw. sind bereits angefallen:

-       Habitatpotenzialanalyse:                                                             rund   2.000 €

-       Vorl. Honorar Bebauungsplan, inkl. Artenschutz:                  rund 16.000 €

-       Schalltechnische Untersuchung:                                                      knapp    9.000 €

-       Baugrundgutachten:                                                                    rund   4.000 €

Entsprechende Haushaltsmittel stehen unter der Kostenstelle 511002 zur Verfügung.

Mit der Erschließung neuer Baugebiete gehen auch Aufwendungen für natur- und artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen einher, die gemäß den Ziffern 8, 9 und 10 des Textteils erfolgen sollen und dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten sind. Grob überschlagen summieren sich diese Maßnahmen auf etwa 50.000 €. Hiervon kann jedoch voraussichtlich der ganz überwiegende Anteil der Arbeiten durch Eigenleistungen des Bauhofs erfolgen. Unter der Kostenstelle 554000 sind für Ausgleichsmaßnahmen neuer Wohngebiete 15.000 € im Haushaltsplan 2021 eingestellt. Für die Folgejahre werden entsprechende weitere Mittel im Haushalt vorgesehen.